LOGEMENT

I. Bilan de l’offre sociale en 2013

II. LOI ALUR
[La loi ALUR est ADOPTEE. LIRE l’article du
MONITEUR .

I. A. Bref bilan 2013 sur le Logement social :
Début d’une bonne nouvelle, il y a du progrès.
Le nombre de logements sociaux financés et gérés retrouve son niveau de 2011, il progresse de 14% par rapport à 2012.(Lire)

- I.B. Offre de logement social
Rappel des décisions non négligeables déjà prises :
- Mise à disposition pouvant aller jusqu’à la gratuite de terrain par l’ Etat.
- Modification de la loi SRU obligeant les communes de plus de 3500 habitants à la construction de 25% de logements sociaux (contre 20 % auparavant) l’objectif étant d’atteindre 150 000 logements / an.

- Multiplication par 5 des pénalités (jusque là très faibles) pour ceux qui n’appliquent pas la loi .

L’objectif de construction de 350 000 logements privés par contre, a du plomb dans l’aile . Or dans les villes il contribue beaucoup à la réalisation de logement social car toute opération privée doit souvent réaliser un pourcentage de logement social (50% environ du social s’effectue via la VEFA à LYON par exemple !).

Par ailleurs, les députés dont les députés EELV et PS cherchent actuellement à faire rentre relogement privé conventionné (à vocation sociale) dans les solutions SRU : voir les amendements plus loin portant (aussi) sur la GUL.

II.A. La loi ALUR est adoptée. (NB : Plus loin les derniers débats avant vote).

Certes, il manque le retour des Conseillers d’ Etat, l’opposition ayant déféré au Conseil D’Etat la loi DUFLOT.
Mais d’ores et déjà l’on peut dire que cette loi n’est pas une simple mesurette, et qu’à l’inverse des lois de ces dernières années, elle ne manque pas d’ambition.
Ce qui manque d’ambition, c’est l’enveloppe financière allouée au logement à caractère social ainsi qu’à la réhabilitation par l’ Etat. Mais un gouvernement qui ne pratique que la "Politique de l’ offre" est mal placé pour pratiquer une relance sélective.

Une nouveauté : l’habitat alternatif dans la loi Alur
lire l’article du 15/3/14 sur l’habitat alternatif dans la loi Alur, un enjeu méconnu .

D’après le MONITEUR.
La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) a été définitivement votée le 20 février, après l’accord trouvé le 11 février entre députés et sénateurs. Traitant de la modernisation des règles d’urbanisme et de la transition écologique des territoires, mais réformant aussi la loi de 1989 sur les rapports locatifs et celle de 1965 sur les copropriétés, ce gros morceau aura fait couler beaucoup d’encre depuis sa présentation en juin. Revue de détail des mesures adoptées.

 
« La loi Alur est adoptée, dans le calendrier annoncé. 9 mois de concertation et 9 mois de débat parlementaire ont permis de parvenir à un texte qui sera mis en œuvre dès 2014 », s’est félicitée Cécile Duflot à l’issue du vote définitif au Sénat le 20 février. Si la ministre de l’Egalité des territoires et du Logement n’avait pas encore connaissance des points sur lesquels le Conseil constitutionnel pourrait être saisi, elle s’est réjoui d’avoir franchi « cette étape de modernisation du secteur » tout en concédant qu’elle ne permettait pas de « produisait pas directement plus de logements ». La publication des premiers textes d’application de la loi sont attendus avant l’été.
 

Des règles d’urbanisme modernisées

 
Du texte final de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), on retiendra évidemment le transfert automatique de la compétence du Plan local d’urbanisme à l’intercommunalité (PLUI). Au final, députés et sénateurs se sont mis d’accord en commission mixte paritaire pour permettre à une minorité de 25 % de villes représentant au moins 20 % de la population de s’y opposer. Rappelons qu’aujourd’hui, 85 % des communes se soumettent au règlement national d’urbanisme et n’ont donc aucune autonomie en matière d’élaboration de leurs documents d’urbanisme.
D’autres mesures en la matière ont été adoptées en vue d’ »engager la transition écologique des territoires en encourageant la densification et en donnant un coup d’arrêt à l’artificialisation des sols » (les dispositions de la loi Alur étant également complétées par les ordonnances issues de la loi d’habilitation du 1er juillet 2013 pour faciliter la réalisation d’opérations d’aménagement et accélérer la construction de logements) :
- renforcement des schémas de cohérence territoriale (Scot) qui devra également prévoir une analyse du potentiel de densification et un diagnostic agricole du territoire ;
- suppression du POS, qui devra être transformé en PLU avant fin 2015 ;
- suppression du COS et des superficies minimales de terrains constructibles
- création des projets d’intérêt majeurs ;
- amélioration du Projet urbain partenarial (PUP) ;
- subdivision des lots facilitée dans les lotissements (assouplissement des règles de vote) ;
- introduction dans le PLU d’un « coefficient de biotope » (ratio entre surface favorable à la nature et surfaces construites) ;
- renforcement des établissements publics fonciers ;
- modernisation et sécurisation du droit de préemption pour mobiliser des gisements fonciers ;
- facilitation du recyclage des sols de zones industrielles (étude de pollution préalable, obligation de remise en état du terrain ou du traitement d’une friche) ;
- dimensionnements juste des ouvertures à l’urbanisation :
délibération motivée de la collectivité pour modifier un PLU afin d’urbaniser une Zone AU ; déclassement en zones naturelles ou agricoles des zones 2AU qui n’auront fait l’objet d’aucun projet d’aménagement ou d’acquisition foncière au bout de 9 ans ;
- recours au « pastillage » rendu exceptionnel ;
- division par deux du plafond de surface de parking, soit les trois quarts de la surface bâtie maximum ;
- nécessaire autorisation d’exploitation commerciale pour l’ouverture d’un drive ;
- reconnaissance des habitats participatifs (sous forme de sociétés ou de coopératives) permettant à des particuliers de concevoir ensemble un projet de construction ou d’acquisition d’un immeuble ;
- entrée de l’habitat léger dans le droit commun

 
Une volonté de régulation

 
La ministre Cécile Duflot l’a affirmé à de nombreuses reprises, cette loi a aussi pour objet de réguler les excès du marché. Cela se traduit par la création d’un mécanisme d’encadrement des loyers, très critiqué par l’ensemble de la profession car tétanisant les bailleurs ou futurs investisseurs et ne prenant pas en compte des données impactant la valorisation du logement comme sa vétusté. Le fait est que ce dispositif s’appliquera, en zones tendues, progressivement, au fur et à mesure que les agglomérations concernées seront dotées d’un observatoire des loyers. Les préfets fixeront chaque année par décret un loyer médian de référence majoré de 20%, au-delà duquel le propriétaire ne pourra pas aller, mais aussi un loyer plancher (inférieur de 30% au loyer médian) en deçà duquel il pourra demander une hausse. Un « complément de loyer exceptionnel » pourra s’ajouter au loyer de base si les qualités du logement le justifient, le locataire pouvant le contester auprès de la commission départementale de conciliation.

 
Parallèlement, la loi instaure une garantie universelle des loyers (GUL) à compter de 2016. Gratuite et publique, elle a vocation à protéger les propriétaires de l’ensemble du parc privé des impayés pendant une durée de 18 mois dans la limite d’un loyer médian local. Les propriétaires pourront continuer à lui préférer le recours à la caution. Son coût (estimé à 420 millions d’euros par an) ne sera finalement pas financé par une taxe partagée entre propriétaires et locataires mais sur des économies de dépenses actuelles ainsi que par Action Logement et les collectivités.
La volonté de régulation du gouvernement se traduit aussi dans la modification de la loi de 1989 sur les rapports locatifs et les professions immobilières : répartition des frais d’agence ; modèles types d’état des lieux et de bail (qui seront définis par décret avec mention du loyer médian de référence et du loyer appliqué au locataire précédent) ; délai de préavis du locataire ramené à un mois en zone tendue ; dépôt de garantie rendu dans un délai d’un mois (contre deux) s’il n’y a pas de réserves dans l’état des lieux ; contrôle du respect de la déontologie des professionnels de l’immobilier ; statut de la colocation (encadrement des contrats multiples entre le propriétaire et chacun des colocataires) ; encadrement des ventes à la découpe (protection des locataires âgés) et de la location de meublés de tourisme.

 
Des gages de protection

 
Plusieurs dispositions de la loi visent à lutter contre la précarité et l’habitat indigne : création des commissions départementales de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, alertées sur des situations d’expulsion ; vérifications du notaire pour lutter contre les marchands de sommeil ; notification d’un délai de grâce maximal pour quitter les lieux après une décision d’expulsion porté à trois ans pour tenir compte d’un "recours Dalo" ; astreinte pour les propriétaires de logements indécents refusant d’engager des travaux, etc.

 
Une réforme attendue des copropriétés

 
La loi de 1965, réputée impossible à réformer, est désormais modifiée, par un certain nombre de mesures importantes pour informer les propriétaires, favoriser l’entretien et prévenir la dégradation des copropriétés. On retiendra :
- obligation d’immatriculation de la copropriété dans un registre national (qui sera prêt avant fin 2016) ;
- amélioration de l’information des acquéreurs sur le bien ;
- possibilité de faire réaliser un diagnostic technique complet tous les dix ans de chaque copropriété, suivi le cas échéant d’un plan pluriannuel de travaux ;
- création d’un fonds travaux sur un compte bancaire séparé (ses modalités, variant selon la taille de la copropriété, seront précisées par décret).
 

FOCUS

"Objectifs 500 000" : rendu le 21 février

Deux autres chantiers se terminent au même moment que l’adoption de la loi Alur. Premièrement, l’adoption de la septième et dernière ordonnance définissant le statut du logement intermédiaire en conseil des ministres le 19 février (voir notre article en cliquant ici, publication attendue au JO du 21 février), dans le cadre de la loi du 1er juillet 2013 habilitant le gouvernement à adopter des mesures de nature législative pour faciliter la réalisation d’opérations d’aménagement et accélérer la construction de logements.

Deuxièmement, la fin de la démarche « Objectifs 500 000 ». Le président du comité stratégique qui a piloté cette démarche, Yves Lion, rend ce vendredi 21 février son rapport de synthèse et ses propositions pour accélérer la construction et la rénovation de logements et parvenir aux objectifs des 500 000 fixés par le Chef de l’Etat. « Le délai était court (trois mois et demi) mais nous avons laissé une entière liberté aux participants pour s’exprimer », a indiqué la ministre du Logement qui a remercié vivement tous les acteurs qui se sont impliqués dans la réflexion. « Cela va nous permettre de franchir une étape importante, à laquelle certains ne s’attendaient pas ».
Quatre groupes de travail ont planché sur les thèmes suivants : simplifier la réglementation et l’élaboration des normes de construction et de rénovation ; mobiliser le foncier privé des secteurs urbanisés ; proposer un logement adapté à chaque situation de vie ; développer des matériaux innovants et inventer de nouvelles façons de construire et rénover.
« Je m’accorde quelques jours de réflexion avant d’annoncer comment ces mesures se traduiront, notamment sur le plan réglementaire », a-t-elle expliqué lors d’une conférence de presse le 20 février après l‘adoption de la loi Alur.
Le chantier de l’allègement des normes est évidemment en première ligne, compte tenu de l’objectif de réduction de coûts fixé par le Président de la République à Toulouse. Reste que l’accessibilité, sujet très sensible, est traité indépendamment de la démarche « objectifs 500 000 logements », dans le cadre de la concertation menée par la sénatrice Claire-Lise Campion, qui doit rendre son rapport dans les prochains jours. 
« L’irréversibilité du principe de mise en accessibilité est confirmé », note toutefois Cécile Duflot. « Il s’agissait de discuter des difficultés de mise en œuvre », a-t-elle indiqué sans plus de précisions. A suivre donc.

Laurence Francqueville | Source LE MONITEUR.FR

ARTICLE ECRIT LE 3 FEVRIER 2014

II. B. La loi ALUR de Cécile DUFLOT : état -non exhaustif- des débats et avancées

1. La GUL et les amendements parlementaires pour mieux mobiliser le parc privé
2. L’habitat participatif
3. LE PLU Intercommunal (PLUI)
(Lire aussi sur ce site )
4. Aménagement du territoire (Voir notamment mon article) .

- LA GUL (garantie universelle contre les impayés de loyers)

Une garantie universelle contre les impayés de loyers (GUL) sera bien mise en place.
Facultative (contrairement au projet initial), cette GUL remplacera les cautions solidaires particulièrement injustes pour les locataires les plus précaires. Elle sera plus rassurante pour les bailleurs eux-mêmes, puisque la garantie est publique et surtout gratuite, contrairement aux assurances.

Pour la première fois, les frais d’agence payés par les locataires seront limités et leur montant plafonné par décret. C’est certes un recul par rapport au projet de loi initial mais une avancée par rapport à l’existant.

- Réactions de la CLCV : ce projet était ambitieux, aujourd’hui il laisse un goût d’inachevé ( lire l’interview entier -ici )

- Réaction des écologistes : la loi Duflot pose les conditions d’un accès plus juste au logement mais nous allons l’améliorer via des amendements (Lire plus loin)
« La spirale infernale d’un marché de l’immobilier dérégulé va enfin être enrayée », ajoute Julien Bayou, porte-parole d’EELV. « En restaurant l’équilibre entre propriétaires et locataires, la loi Duflot pose tout simplement les conditions d’un accès plus juste au logement. »

Amendements parlementaires :
Pour aller encore plus loin, les parlementaires EELV défendront des amendements pour mobiliser le parc privé dans le relogement des ménages DALO, permettre aux locataires de payer leur loyer à la fin du mois, mieux protéger les locataires victimes de vente à la découpe, limiter les loyers des passoires thermiques et, enfin, empêcher les expulsions de ménages en attente de décision sur leur dossier DALO.
( LIRE notamment l’échange entre députés EELV, Socialistes et La ministre C. DUflot à l’assemblée nationale ASSEMBLEE Nationale (Bonneton- De Rugy -) Goldberg (PS) )

-HABITAT PARTICIPATIF

Souvent évoquée sur ce site, l’expérimentation est suivie de près par la région Rhône Alpes qui soutient la mutualisation d’expériences.

Le Projet de Loi ALUR dans son article 22 prévoit une réforme très attendue.
Les réseaux de "pionniers" suivent de près l’évolution des amendements qu’ils contribuent à alimenter sans relâche, et les aller et retours avec le cabinet sont nombreux.
En France, nous avons "un vrai retard, car le statut de coopérative d’habitants est classique dans de nombreux pays européens"expliquait il y a peu Cécile Viallon, militante écologiste de Rhone-Alpes coprésidente de l’association Eco-habitat groupé, sur le site liberation.fr.
Ce type de logement n’avait aucune valeur juridique depuis la loi Chalandon , et ce en dépit de sa démocratisation grandissante.
La loi ALUR donne un statut juridique ( habitat participatif ou coopérative d’habitants) aux constructions immobilières commanditées par des groupements de particuliers qui pourront construire et gérer eux - mêmes leur résidence.

Le PLUI

Le président de l’Assemblée des communautés de France (ADCF) réagit pour Acteurs publics aux nouvelles règles du jeu votées par les députés sur le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI).lire .

voir aussi de LOCALTIS INFO.

Cette question est la plus Politique, la plus conflictogène car le PLU est la seule prérogative forte des communes, (qui ne s’en servent du reste pas toujours pleinement car elles laissent parfois la promotion privée s’en débrouiller, sans souci majeur de la préservation des paysages par exemple).
Cette question exacerbe les craintes liées à l’intercommunalité. Les propositions finales du projet de LOI amendé sont donc en retrait. Quoiqu’il en soit , l’expérience des communautés urbaines qui ont de longue date un urbanisme intégré communautaire, devrait être mise à profit pour avancer sur ces questions délicates. Car dans l’agglomération lyonnaise par exemple, ce n’est pas le président et maire de Lyon qui décide de l’ urbanisme des banlieues. Il y a réflexion commune mais choix communal.

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Enfin, assez technique, la question des "Comptes séparés des copropriétés"

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L’ARC (association de copropriétaires) "dénonce une erreur " de Madame DUFLOT : rétablir la possibilité de dispenser le syndic d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé dans les copropriétés de moins de 15 lots principaux.

La réponse du cabinet de Duflot est celle-ci : Le rétablissement de cette possibilité pour l’assemblée générale des copropriétaires de dispenser le syndic de l’ouverture d’un compte séparé vise à modérer les charges des copropriétés de petite taille pour lesquelles les risques financiers liés à la gestion sous le mode du compte unique sont très faibles. Il convient de souligner que cette possibilité est réintroduite avec l’interdiction nouvelle pour le syndic de pratiquer des honoraires différenciés selon que l’assemblée des copropriétaires décide ou non d’accorder la dérogation au compte séparé. Le syndic ne pourra donc en aucun cas faire pression sur les copropriétaires via des honoraires majorés pour leur imposer la dérogation. L’assemblée générale sera donc totalement libre de son choix.
 

Les copropriétés de 15 lots principaux représentent un peu moins de 40% des logements en copropriété.

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